Такая "самовольная" перепланировка и (или) переустройство (далее - перепланировка) сейчас весьма актуальна. Очень распространены ситуации, когда собственники квартир или даже квартиросъемщики принимают решение демонтировать стену, чтобы, например, соединить кухню и зал или объединить ванную и туалет. При этом согласие государственных органов на выполнение перепланировки квартиры, как правило, не получено. Не всегда виной тому является беспечность граждан или их правовая неграмотность. Безусловно, эти причины тоже играют свою роль, зачастую главную роль в отсутствии официального разрешения играет тот факт, что перепланировка была сделана достаточно давно, а проблема узаконивания возникла сейчас - особенно это актуально в случае продажи квартиры.
В соответствии со ст. 25 ЖК РФ переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения; что же касается понятия перепланировки, то это не что иное, как изменение конфигурации помещения, требующее внесения поправок в его технический паспорт.
Переоборудование жилых помещений заключается в следующем:
- установка бытовых электроплит вместо газовых плит,
- перенос нагревательных сантехнических и газовых приборов,
- устройство и переоборудование существующих туалетов, ванных комнат,
- прокладка новых или замену существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей, а также устройств для установки душевых кабин, "джакузи", стиральных машин повышенной мощности и других сантехнических и бытовых приборов нового поколения.
Что же касается перепланировок, то они обычно включают в себя следующие действия (а также их различные комбинации и варианты):
- перенос и разборку перегородок,
- перенос и устройство дверных проемов,
- разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир,
- устройство дополнительных кухонь и санузлов,
- расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений,
- ликвидация темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения,
- устройство или переоборудование существующих тамбуров.
Прежде чем приступить к перепланировке, необходимо знать, какие действия можно проводить без всякого согласования, какие — по согласованию с инстанциями, а что вообще категорически запрещено.
1. Без согласования можно делать проемы в не несущих стенах и в межкомнатных перегородках, остеклять балконы и лоджии, монтировать кондиционеры, демонтировать встроенную мебель.
2. Запрещается:
- перепланировка, которая приводит жилые помещения в непригодное для жилья состояние;
- демонтаж несущих стен;
- демонтаж коммуникаций, относящихся к общедомовым инженерным системам;
- перенос радиаторов отопления на лоджии;
- увеличение площади лоджий за счет уменьшения жилых помещений;
- обустройство арки для соединения кухни с жилой комнатой в случае наличия газовой плиты;
- перенос санузла в места, находящиеся над жилыми помещениями соседей снизу.
3. Любые другие перепланировочные мероприятия требуют согласования с соответствующими органами.
В соответствии с действующим законодательством для проведения перепланировки жилого помещения собственник данного помещения (или уполномоченное им лицо) представляет в орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения перепланируемого жилого помещения, следующие документы:
- заявление о перепланировке по форме;
- правоустанавливающие документы на перепланируемое жилое помещение;
- подготовленный и оформленный в установленном порядке проект перепланировки жилого помещения;
- технический паспорт перепланируемого помещения;
- согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе - временно отсутствующих членов семьи нанимателя), занимающих перепланируемое жилое помещение на основании договора социального найма;
- заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.
Орган, осуществляющий согласование, не вправе требовать представление других документов, кроме выше перечисленных.
Завершение перепланировки жилого помещения подтверждается актом приемочной комиссии, который направлен органом, осуществляющим согласование, в орган или организацию, осуществляющие государственный учет объектов недвижимого имущества в соответствии с ФЗ от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости". Это необходимо, чтобы внести соответствующие изменения в инвентаризационные документы жилого помещения.
Но если Вы все же решили пойти другим путем и осуществить самовольную перепланировку, то следующая информация будет Вам полезна.
В соответствии с ч. 1 ст. 29 ЖК РФ самовольными являются переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, проведенные при отсутствии решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, предоставляющегося в орган местного самоуправления в составе документов, необходимых для согласования переустройства и (или) перепланировки.
В большинстве случаев нарушителя интересует не то, как его накажут, а то, как оформить свершившийся факт перепланировки.
Если читать закон буквально, то развитие подобных ситуаций возможно в двух направлениях:
- узаконивание через суд. Если суд сочтет, что произведенная перепланировка не затрагивает интересов других граждан, то он может признать ее законной. Из ч. 4 ст. 29 ЖК РФ следует, что необходимо получить доказательство, подтверждающее, что перепланировка квартиры не нарушает прав и законных интересов других граждан и не угрожает их здоровью и жизни (например акт строительно-технической экспертизы, выполненный экспертным учреждением или экспертом), и обратиться в суд;
- если собственник квартиры проиграет иск в суде и откажется вернуть все в прежнее состояние, квартира может быть выставлена на торги. Деньги за нее вернутся владельцу, но не все: судебные приставы вычтут необходимую сумму на устранение последствий перепланировки.
В настоящее время существует иная судебная практика. Верховным судом РФ сделаны выводы, суть которых состоит в том, что «положения ст. 29 ЖК РФ не содержат запрета и не исключают полномочия органа местного самоуправления, предусмотренные п. 7 ч. 1 ст. 14, ст. 26 - 28 ЖК РФ, согласовать по заявлению гражданина самовольно выполненные переустройства и (или) перепланировку и сохранить жилое помещение в существующем состоянии».
В данной ситуации мы сталкиваемся с пробелами в законодательстве, и в итоге «узаконить» самовольную перепланировку получается намного дешевле, чем делать ее по закону, так как административный штраф в размере от 2000 до 2500 рублей заплатить легче, чем оплатить изготовление проекта - от 10000 до 15000 рублей.
Конечно, решать вопрос о проведении перепланировки (и его "способе") предстоит собственнику жилого помещения. При самостоятельной перепланировке рекомендуем Вам не трогать несущие стены и разводку инженерных сетей - так Вы будете максимально ограждены от причинения ущерба себе, соседям и непосредственно дому. И всё же по вопросу проведения строительных и иных работ, касающихся перепланировки и переустройства жилых помещений, настоятельно рекомендуется обращаться за консультацией к профессионалам.
Так, специалисты компании GraphiCo помогут Вам подготовить план перепланировки и предоставят всю необходимую информацию, касающуюся её проведения.